5年来最大幅降息vs房住不炒,为啥这么矛盾? - 知乎

2020/04/21 08:39
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摘要:2020年最大程度“房住不炒”,似乎没毛病(欢迎关注杠杆游戏)


撰文|杆姐&编辑|雯雯

市场翘首以盼,降息幅度,创下LPR(贷款市场报价利率)形成机制改革以来最大。



图表来源|央行

我国央行授权全国银行间同业拆借中心公布,2020年4月20日贷款市场报价利率(LPR):1年期LPR为3.85%,5年期以上LPR为4.65%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。



此前,1年期LPR为4.05%,5年期以上LPR为4.75%。也就是两个期限,分别下行20BP(基点)和10BP(基点),分别都创下2019年8月LPR形成机制改革以来,两个期限的单次最大降幅。

如上图,此前一年期LPR一般为下调5BP或10BP,五年期下调5BP或按兵不动(也就是非对称降息)。

力度大,不需要杠杆游戏说,大家都明白,势态非一般。联想到近期,如深圳等个别城市的楼市行情,很多人大概又开始躁动了。

这到底对不对,是不是应该抄底了?



1、大降息利好背后,你需要了解的两大真相

如此大的力度,其实并不奇怪,上周五(4月17日)发布的4月最高级别会议通稿明确说:

稳健的货币政策要更加灵活适度,运用降准、降息、再贷款等手段,保持流动性合理充裕,引导贷款市场利率下行,把资金用到支持实体经济特别是中小微企业上。

详见杠杆游戏《超级信号!-6.8%后,中央再提“房住不炒”》,有详细分析。

高级别会议和LPR报价时间挨着的,自然是可以预估降息的。

加上此前,公开市场操作利率、MLF(中期借贷便利)利率都有变动。如4月15日,央行新作一笔1000亿元的,中标利率2.95%,较上次操作中标利率3.15%下降了20BP。

央行的市场操作与LPR之间,往往是共振。

现在的问题是,5月会如何?

从概率上说,继续下降的可能很大。但在预测未来之前,杠杆游戏想回顾一点历史数据。

2015年10月24日,我国央行进行了过去最后一次贷款基准利率调整。

一年期贷款基准利率,由此前的4.60%,调整为4.35%;5年期,由此前的5.15%,调整为4.90%。



图表来源|央行

换句话说,LPR形成机制改革以来,和过去的贷款基准利率比,1年期降了50个基点,5年期只降了25个基点。

可以说,过去小5年中,我国利率降幅其实是非常低的。

而房贷主要都是5年期以上,也正是因此,过去几年,我国多数人的房贷压力,其实并没有减轻太多。

加上调控因素,很多房贷上浮、加点是很高的。所以LPR降低,确确实实是可以惠及很多按揭贷款朋友的。

不过,还得每次下调,都像这次这样的幅度,否则也就一斤猪肉钱,意义不大。

这是杠杆游戏今天要说的,第一大真相。

要注意,过去5年,多数时候,美国是在加息的,缓慢加息。直到2019年才停止加息,然后到了2020年,因为病毒影响,最低利率直接降低了0附近。

问题来了,很多人也在翘首以盼,LPR是不是可以继续大降?如果存款利率不降,贷款市场报价利率(LPR)怎么可能大降?银行的钱是有成本的,一方面是靠央行借,基本盘主要还得靠存款。

于是不少杆友和朋友,都在热切期盼央行降低存款基准利率。

我们知道,搞了LPR形成机制改革后,贷款基准利率也就不管了,基本等于“废除”。

但存款基准利率一直还在。如上图,一年期为1.5%,3年期为2.75%。加上各大银行都在拼了命揽存,动辄搞结构性存款。银行存款的成本不低。

市场一个劲希望LPR继续降,甚至降很多。问题大家算,银行是靠利息差吃饭的,没有了息差,息差太低,银行喝西北风?

所以LPR降低到一定程度后,第一个反对的,不是别人,其实是银行。

通过降低存款基准利率,是不是可以解决银行吃饭问题?理论上是,这也是近期各界期盼的。同样问题来了,央行说不能让老百姓的钱变毛,存款利息继续降一点OK,降多了,你说毛不毛?

大家找不到基本的财富保值方式,你说该干嘛,难道又逼大家都去炒楼?

还是逼大家快意人生、消费为乐?口袋本来钱就少,现在病毒一搞,饭碗都是问题,这样搞要出事。

这是今天杠杆游戏要说的第二个真相。



2、继续降息肯定在路上,问题是还有多大幅度?

如杠杆游戏上文分析的,LPR继续下降是肯定的,存款基准利率适度降低也是可能的。

但问题是,能降多少?

现在的问题其实是,资金面已经比较宽松,但多数企业不敢信贷扩张,除了借新还旧,借钱干嘛?不敢随便扩大投资。

除了热衷买房的朋友。如果这样,就是回老路。

而利率降低后,包括各类债券,放出来很多资金。资金空转、套利的行为,可能会是下一阶段的必然。

同时,有资质的企业借钱不是问题,资质一般、较差的企业,信用依旧无法得到提高。这就进一步扩大了资金贩子的套利空间。

当然,无论如何,需要钱可以有办法借到,总比借不到好。

从央行及决策层表现看,哪怕此次大幅度降息,和某些国家比,我们依旧克制。大家明白,真问题不是利率问题。

今年的经济目标,到底是多少,还不确定。这一点,在杠杆游戏看来,直接决定了降息空间问题。

而决定这个目标的,其实又是国外病毒遏制进展。如果5、6月基本都好了,那么经济目标可以定高一点,为了这个目标,多降息一点也行。

如果全球经济回升、提振难,5、6月国外都还很糟糕。那么,也就真没必要搞太高目标了,利率适当降一点就行,弹药还得留给2020年。

这是其一。

其二,一季度GDP增速为-6.8%,这是我国进行现代经济数据统计以来,可以比较的最低值。

但3月份环比回升还是不错。二季度应该说,再差不会比2月差。

上周五(4月17日)最高级别会议通稿,说得很明白了“六保”。这六个方面二季度的情况,起码会决定三季度货币政策如何出牌。

降息,逆周期调节的力度,核心就是上述两方面。



3、中短期利率下行,比长期利率下行要更可观

如杠杆游戏上文及以前我分析的,LPR长期利率下行,受制因素很多,不好说。

可以确定的,是2季度,以及今年LPR继续下行,包括存款基准利率适度调低,这是可以大概率预见的。

简单说就是中短期利率下行,概率大。这其实对楼市影响不小,大家会觉得2020年买房,应该不亏至少。

对于稳定房地产市场,好处很大。下文,我会写3月房地产市场恢复其实挺不错。

但问题也来了,未来的不确定性还在于,到底要不要启动楼市?

从目前口径看,重提“房住不炒”,各地稍微出格的动作,就要被打回。资金似乎很明确,主要是给实业。

而且考虑到物价因素,利率到底能降多少,还取决于很多必需品的价格。

3月的数据看,不少必需品价格在回落,这给了货币政策更多空间。问题是,国外病毒遏制需要多少时间?

如果持续时间较长,很多生活品的价格,可能还是会维持高位。这就对货币政策形成掣肘。

所以,我们只能说货币政策,短期可能还是会尽力下降,但是稍微长一点时间,还有太多不确定性。

同时杠杆游戏认为,1年期LPR利率下调的空间,还是要大很多。而5年期,要考虑的因素,则要多太多。

5年期,主要才是针对房贷的。也就是说,房贷利率下调的空间,比很多人期待的可能要小。



4、房地产交易,逐步恢复正常,但报复性上涨别想

不管怎么说,不管幅度,降息对楼市都是利好。

国统局数据显示,一季度,商品房销售面积21978万平方米,同比下降26.3%,降幅比1-2月份收窄13.6个百分点。



同样,一季度全国房地产开发投资21963亿元,同比下降7.7%,降幅比1-2月份收窄8.6个百分点。其中,住宅投资16015亿元,下降7.2%,降幅收窄8.8个百分点。



更大的好消息是,杠杆游戏注意到,3月单月,全国商品房销售面积为13503万平方米,相当于去年同期水平的85.9%;商品房销售额12162亿元,相当于去年同期的85.4%。

也就是3月,全国房地产市场交易量已恢复至85%左右。

这真的是非常不容易。而且在局部,比如深圳,大家看到的,戏演得特别好。动辄百万“喝茶费”……

这算不算小阳春,会不会有小阳春杠杆游戏不知道。但我知道,4月房地产市场,起码不会更差。

国统局日前数据也显示,今年3月,全国70个大中城市中,一线城市(4个)、二线城市(31个)、三线城市(35个)新房价格环比涨幅分别为0.2%、0.3%、0.2%,均比2月有所扩大。

同期,二手房价格涨幅也有所扩大。

当然,报复性反弹,我不看好。且刚说“房住不炒”,有些的城市大概率要被“教育”。

总的来说,2季度,房地产市场应该是逐步恢复。

抄底良机已到?未必。还是那句话,没钱,你忽悠谁买房?一环扣一环的,杠杆不敢随便给所有人加。

只要“房住不炒”这句话在,要控制房情,办法多的是,不要幼稚。

保值是应该的,核心城市、核心地段,其他能不考虑,不要多想,自己累自己。



5、核心城市土地供应可能反倒要增加

房地产的作用,杠杆游戏一直说,要正视。

虽然我认同“房住不炒”,但是房地产对就业、经济社会稳定的意义很大。所以,调控归调控,起码的稳定要有。

在货币政策宽松,成交总量达到非常高的位置,需求也不算太差的情况下,怎么办?最好的办法,其实是三四线及以下城市,根据实际供地。

而一二线主要核心城市,则是努力多供地。一方面可以拉动经济和就业,二可以保证地方政府收入,三可以维护房价稳定。

我认为通过供给侧的改革,在一二线城市增加土地供给,增加房地产供给,既能拉动经济,又能够防止房价过快上升。

核心城市、都市圈、主要城市群,也是这几年的城市化重点。这个思路,也引导人心。

既然如此,这些城市,除了个别,户籍、供地,都应该最大程度给空间。

在杠杆游戏看来,这个可能是比较大的。这对于经济、就业、调控,可谓是多赢。

最后我要多说一句,无论货币政策,还是财政政策,以及其他宏观政策,包括房地产的走向,还得考虑美国货币政策,如何出牌,欧美经济到底会多差?

他们越差,我们必须出的牌越多。

说更直白一点,欧美越差越利好我们楼市。

当然,也要补充一句。因为全球注定了2020年多数经济体负增长,那么2021年回归增长,甚至高增长,可能是大概率。

因此经济和就业,2020年只要可以挺过去,2021年或许反倒不错。于此,2020年最大程度“房住不炒”,似乎没毛病。何必非要炒楼?

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