房贷换锚!选固定利率还是LPR加点?99%的分析都是错的 - 知乎

03/19 20:03
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摘要:开心就好,不要想多了(欢迎关注杠杆游戏)



撰文|张银银&编辑|欣欣然

存量房贷利率转换,备受关注。

原因是,3月1日开始,存量房贷利率也将换锚。

去年十一后,新增房贷采用LPR(贷款市场报价利率)加基点的方式,确定房贷利率。如今,存量也要转换了。

也就是,如果你去年十一前买的房子,以前以央行基准利率为基础的房贷利率计算模式,将改变。

未来,要么选择固定利率,要么换成LPR加基点。

各界讨论非常热烈,看了大部分论者的分析,我都觉得他们完全没讨论到点子上。所以忍不住说几句,希望对杆友们有用。



1、全世界从来就没有真正的市场化利率。如果纵览过全球经济史、金融史、中央银行历程,就会知道,世界上从来就没有过真正的市场化利率。

不管是资本主义萌芽时的中央银行雏形期,还是一战、二战之后。

当然,二战后,特别是全球化加速后,发达国家总喜欢说利率市场化。

后来我们也喜欢说这话。

其实在杠杆游戏看来,这都是掌握大权阶层的话语而已。

各位想一想,基础的利率是干什么的?是各国政府调控经济,包括物价的必须手段。可以说,这是国家主权一部分。

美联储开议息会议,比我们还勤奋,何谈其他国家。

世界上只有受管制的利率市场,永远不会有真正的市场化利率。



2、根本不要想房贷利率以LPR为锚,就可以占便宜。上面杠杆游戏说人类利率的本质,当然是为了说房贷利率。

房贷利率围绕基准利率浮动的时代,只要不是约定的固定利率(这几乎忽略不计),房贷的变化谁说了算,央行。

房贷利率以LPR为锚的时代,利率谁说了算,难道你说真的就是市场吗?

有形的手永远在。

未来LPR为锚的房贷利率,一般是第二年1月调整,以头一年12月20日的LPR为基础。

今天看似低的LPR,明年一定也是吗?可能是,概率很大。后年可能也是,因为全球经济压力很大,降息是大概率。

但2023年呢?很难预测了,因为到时全球经济走势,要预测准,很难。利率的变动跟着就很难预测。

也就是,存量房贷,如果这次你换成LPR加点的方式,未来一两年,大概率可以享受到相对低的利率。

其实LPR降的幅度,一般来说,也是很小的,一年影响你房贷几百块、一千块,摊到每个月,一斤肉钱而已。

但时间拉更长,谁知道,可能有跌,也有涨。每年幅度是多少,不清楚。下文我会举个简单例子,告诉杆友,可能你房贷还会增加。

过去房贷的基准利率会变动、调整,未来LPR也是会调整。其实什么都没变,大哥说了算。


3、美国社会走向低利率,也没几年,别说中国。沃尔克,2019年去世,大概是人类历史上最伟大、最正直的中央银行家。没有他,美国的霸主无法延续。

仅仅30来年前。他任美联储主席(1979-1987年,历经卡特政府和里根政府)的时候,为了战胜物价,美国联邦基金利率一度被他上调到动辄近20%。

不知道那段历史,是很难想象的。

其实不用看美国,回忆我们1990年代初和中期,彼时的利率水平,是不是也是高到今天无法想象。

很多人会说人类不会这样了,还有人说那个时代美国也好,中国也好,主要还是基准利率(联邦基金利率)高,今天中国贷款市场几乎不用基准利率了,取而代之的是LPR(贷款市场报价利率)。

问题是,如果全社会基础的利率(注意杠杆游戏说的不是基准,说的是基础,是想说基本的利率成本)不低,LPR能低吗?

放到人类社会的长河中去看,利率的高低都是当时的短视行为。当时或当下,需要什么经济和社会目标,就会使用什么样的利率水平。

所以,存量房贷,如果你换成LPR加点,不要认为长期就一定赚。



4、利率走低,是人类必然前景么?从欧美日看,似乎是。

一个国家或社会,随着城市化完成,社会变老,产能过剩,物价按说没有大涨可能,也就不需要利率加高去抑制物价。

但是文明是会有冲突的,人类会有突发灾难,能源也是可能危机的。所以资源品价格如果变动,物价还得变动,利率必然调整。

就像30多年前的美国已经是发达国家了,可利率依旧可以高到20%左右。

而未来谁知道,那么我们的LPR时而调低、调高,都不要意外。

5、中国社会利率,为什么比主要发达国家高?这个问题,杠杆游戏想用一个非常直白方式回答,因为每个中国人都像金融玩家。

金融玩家都追求暴利,于是资金层层嵌套,资金贩子倒手多次,最后到手的利率能低吗?

而之所以如此,因为我们没安全感,因为我们不发达……这是更多、更深刻的问题了。

房贷也是如此,大部分时候,我们购房者承受的资金成本,其实普遍是不低的。



6、如果你追求稳定,我更劝你选择固定利率。上文杠杆游戏写了那么多,就一个观点,不管啥利率方式,都是政府说了算;因为时而高,时而低,所以不要想长期的便宜,哪有diao丝占便宜的事。

我的结论是,存量房贷这回调整利率方式,普通人其实怎么都无所谓,看心情想换哪种都很好。反正都是不可估的未来。

如果你追求稳定,我就建议你选择固定利率,要还多少,清清楚楚,自己也好计算未来。

如果你想赌未来,选LPR也无所谓。万一你赚了几斤猪肉,也是开心的事情。人活着,开心就好,

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