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从大数据看房价调控老话题

灵玖lingjoin
 灵玖lingjoin
发布于 2014/03/07 15:14
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  又值全国两会,房地产相关话题又成公众关注的焦点之一。房价调控的老话题,还是落在如何改变“越调越涨”的怪圈,而通过时下流行的大数据解析,倒颇有意思。

  以往的调控,中央基于资产价格泡沫和舆论压力出台政策打压房地产,各个地方政府出台具体的细则,如果政策效果不明显,调控加码直到行业基本面发生变化,房价下跌。但往往房价在下跌一段时间后又再次上涨,于是公众舆论再次关注,全国性政策再次出台这一个循环展开。


  对于不少城市来说,调控房价思路以往集中在以“限购限贷”政策的“堵”上,而加大供应量,增加保障性住房和引导调整供应结构,则是通过“疏”的办法来调控。实际效果如何,业界有不同的判断。


  广东房协的市场研究报告就给出建议,一是改变“轻改革、重调控”的思路,尽快完善房地产市场长效机制;其次坚持“有保有压”,坚定不移地实行差别化信贷政策,制定合理的个人按揭贷款发放计划和利率优惠,充分保护首次置业需求;第三,准确把握市场,制定科学合理的土地、住房供应计划,避免住宅超规模发展,减少市场波动;第四,减少对土地财政依赖,因地制宜,鼓励多产业共同发展。建议加快推进房产税改革,按财产税的原则实行对所有房产不区分套数,一视同仁,对拥有房产的人群普遍征收,逐步建立地方政府相对稳定的财源。


  由于三中全会已经明确提出市场配置资源起决定作用的方向,房地产市场亦不例外,政策转向,重视发挥市场作用,成为大势所趋。而此次政府工作报道也未着力于房地产调控,显示房价的调控将更多地通过非行政手段干预进行。


  而从业界人士的角度看,加大供应,减少行政审批和减免地产开发销售环节的税费,也是调控房价的重要一步。恒大集团董事局主席许家印称,地产行业有很多多余的审批,多的要盖110多个章,说不好听的,乱收费太多,审批费用占到房价成本的11%。而地产评论人、北京联达四方房地产经纪公司董事长杨少锋日前在引用大数据解析房价构成,倒颇有意思。



  2013年,全国房地产销售总额8.1万亿,这是房地产行业总收入。而政府同期收入为:全年收入土地出让金4.1万亿;全年收房地产税5411亿、建筑业营业税4315亿、房地产企业所得税2850亿、契税3844亿、土地增值税3294亿,以上五项税收合计19714亿元。此外还有耕地占用税1808亿,城镇土地使用税1719亿,姑且不计入房地产成本。在信贷方面,全年房地产贷款余额14.6万亿,其中个人贷款余额9万亿,大约支付利息7200亿元,开发商贷款余额4.6万亿,支付利息约5000亿元,银行总共从房地产行业获得利息收入1.2万亿元。


  老百姓买房需支付8.1万亿买房款并支付贷款利息7200亿元,合计8.8万亿;银行收入1.2万亿占14%;政府收入6万亿,占68%,房企收入只有1.6万亿,这还要支付所有相关成本。据此他表示,“你知道房价为什么高了吧?”




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东城
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